กรรมสิทธิ์เต็มเทียบกับสิทธิการเช่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
โครงสร้างกฎหมายสี่แบบที่มีให้สำหรับผู้ซื้อวิลล่าต่างชาติ — สิทธิการเช่า บริษัทไทย BOI คู่สมรสไทย พร้อมต้นทุนและนัยยะทางปฏิบัติ
อ่านคู่มือโครงสร้าง →ภาษีอสังหาริมทรัพย์ในไทย — คู่มือเจ้าของวิลล่า
ภูมิทัศน์ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ในปี 2020 แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่เดิม คู่มือนี้อธิบายภาษีแต่ละประเภทที่เจ้าของวิลล่าเกาะสมุยน่าจะพบ — ภาษีถือครองรายปี ภาระภาษีรายรับค่าเช่า VAT และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อคุณขาย
ประกาศแนวทางทั่วไป: คู่มือนี้อ้างอิงจากประสบการณ์กว่า 10 ปีของเราในการดำเนินการเช่าวิลล่าบนเกาะสมุย — ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎหมายภาษีไทยมีความซับซ้อนและสถานการณ์รายบุคคลแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีไทยที่มีคุณสมบัติและ/หรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลนี้เสมอ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — พระราชบัญญัติปี 2020
พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2020 แทนที่ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์เดิมของไทย โดยเรียกเก็บภาษีประจำปีจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าประเมินของรัฐและการใช้งานที่กำหนดของทรัพย์สิน
วิธีการคำนวณภาษี
ฐานภาษีคือ มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน — ไม่ใช่มูลค่าตลาดหรือราคาที่คุณจ่าย กรมที่ดินประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามรอบระยะเวลา ในหลายพื้นที่ของเกาะสมุย มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการต่ำกว่ามูลค่าตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งหมายความว่าอัตราภาษีที่แท้จริงในฐานะเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าตลาดต่ำกว่าที่อัตราพาดหัวบ่งบอก
ภาษีประจำปีคำนวณจาก: มูลค่าประเมินกรมที่ดิน × อัตราภาษีที่ใช้บังคับ
อัตราภาษีตามการใช้งานทรัพย์สิน
| การใช้งานทรัพย์สิน | อัตราภาษี | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| การใช้งานทางการเกษตร | 0.01–0.1% | การทำสวนมะพร้าวผ่านเกณฑ์บนเกาะสมุย อัตราเพิ่มขึ้นสำหรับที่ดินเกษตรที่ไม่ได้เพาะปลูก |
| ที่อยู่อาศัยหลัก (เจ้าของอยู่อาศัยเอง) | 0.02–0.1% | แบบขั้นบันได; มูลค่าประเมินแรก THB 50M ได้รับการยกเว้นหากชื่อตรงกับทะเบียนบ้านไทย |
| บ้านหลังที่สอง / ที่พักอาศัยที่ไม่ใช่หลัก | 0.02–0.1% | ไม่มีเกณฑ์ยกเว้น ใช้กับวิลล่าที่ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศแต่ไม่ให้เช่าเชิงพาณิชย์ |
| เชิงพาณิชย์ / ให้เช่า (รวมถึงการให้เช่าวิลล่าระยะสั้น) | 0.3–1.2% | ใช้กับวิลล่าที่ให้เช่าแก่ผู้เข้าพัก อัตราเพิ่มขึ้นตามมูลค่าประเมิน 0.3% เป็นอัตราทั่วไปสำหรับวิลล่าสมุยส่วนใหญ่ |
| ที่ดินว่างเปล่า / ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา | 0.3–3% | อัตราเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีของการว่างเปล่า มีโทษปรับอย่างมีนัยสำคัญสำหรับการถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา |
ชำระภาษีเมื่อไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกประเมินประจำปีโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (ในกรณีเกาะสมุยคือ อบต. เกาะสมุย หรือเทศบาลแล้วแต่ที่ตั้ง) ประกาศภาษีมักออกในช่วงมกราคม–กุมภาพันธ์ โดยครบกำหนดชำระภายในวันที่ 30 เมษายนของแต่ละปี การชำระล่าช้าจะมีค่าปรับ 1% ต่อเดือน
สำหรับวิลล่าที่ถือครองในบริษัทไทย บริษัทเป็นผู้รับผิดชอบภาษี สำหรับวิลล่าที่ถือครองภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว ความรับผิดชอบภาษีเป็นเรื่องตามสัญญาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า — โดยทั่วไปเป็นภาระของผู้เช่า (ผู้ซื้อต่างชาติ) แม้ว่าจะแตกต่างกันตามเงื่อนไขสัญญาเช่าแต่ละฉบับ
ภาษีจากรายรับค่าเช่า
รายรับค่าเช่าที่เกิดจากวิลล่าเกาะสมุยเป็นรายรับที่ต้องประเมินภาษีในไทย ภาษีที่ใช้บังคับขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของเป็นบุคคลหรือบริษัท และเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ภาษีในไทยหรือไม่
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการชำระค่าเช่า (บุคคลธรรมดา)
ภายใต้ประมวลรัษฎากรไทย รายรับค่าเช่าที่จ่ายให้บุคคลธรรมดาต้องถูก หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ณ แหล่งที่มา หากคุณเป็นบุคคลที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่รับรายรับค่าเช่าจากไทย ตัวแทนหักภาษี ณ ที่จ่าย (โดยทั่วไปคือบริษัทบริหาร) จำเป็นต้องหัก 5% จากการชำระค่าเช่าแต่ละครั้งและนำส่งกรมสรรพากรแทนคุณ การหักภาษี ณ ที่จ่ายนี้แสดงถึงภาระภาษีสุดท้ายของคุณหากคุณไม่มีรายรับแหล่งอื่นในไทยและไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ภาษีในไทย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ผู้มีถิ่นที่อยู่ภาษีในไทย)
หากคุณมีถิ่นที่อยู่ภาษีในไทย (อยู่ในประเทศ 180+ วันต่อปี) รายรับทั่วโลกของคุณ — รวมถึงรายรับค่าเช่า — อาจต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไทยในอัตราก้าวหน้า:
| รายรับที่ประเมินได้ (THB/ปี) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0 – 150,000 | ได้รับการยกเว้น |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| 5,000,001+ | 35% |
รายรับค่าเช่าจัดอยู่ในประเภทรายรับมาตรา 40(5) ภายใต้ประมวลรัษฎากรไทย คุณสามารถหักได้ทั้ง 30% ของรายรับค่าเช่าขั้นต้นเป็นค่าหักมาตรฐาน (โดยไม่ต้องมีเอกสาร) หรือค่าใช้จ่ายจริง (พร้อมเอกสาร) จากรายรับค่าเช่า การหักลดหย่อนและการยกเว้นที่ใช้บังคับขึ้นอยู่กับสถานะภาษีรายบุคคลของคุณ
ภาษีนิติบุคคลสำหรับโครงสร้างบริษัทไทย
หากวิลล่าถือครองในบริษัทไทย รายรับค่าเช่าจะถูกประเมินเป็นรายรับนิติบุคคลและเสียภาษีในอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลไทยมาตรฐาน 20% ของกำไรสุทธิ บริษัทต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีประจำปี และเงินปันผลที่แจกจ่ายให้ผู้ถือหุ้นต่างชาติอาจต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% ด้วย รูปแบบบริษัทต้องการบัญชีที่ถูกต้อง — การว่าจ้างนักบัญชีไทยที่มีใบอนุญาตสำหรับการยื่นแบบแสดงรายการประจำปีไม่ใช่ทางเลือก
VAT จากรายรับค่าเช่าวิลล่า
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ที่ 7% ใช้กับบริการที่พักในไทย แต่เฉพาะเมื่อรายรับขั้นต้นประจำปีเกินเกณฑ์การจดทะเบียน
เกณฑ์การจดทะเบียน VAT สำหรับบริการที่พักคือ รายรับขั้นต้นประจำปี THB 1.8 ล้าน หากรายรับการเช่ารวมของวิลล่าคุณ (ทุกช่องทาง) เกินตัวเลขนี้ คุณจำเป็นต้องจดทะเบียน VAT เรียกเก็บ VAT จากผู้เข้าพักในการจอง และนำส่งกรมสรรพากรเป็นรายเดือน
สำหรับเจ้าของวิลล่าเดี่ยวในหมวดกลางที่มี ADR THB 5,000–7,000 และอัตราการเข้าพัก 50% รายรับประจำปีมักอยู่ต่ำกว่า THB 1.8M สำหรับวิลล่า ADR สูงหรือเจ้าของที่มีหลายทรัพย์สิน การเกินเกณฑ์เป็นเรื่องน่าจะเกิดขึ้น เมื่อจดทะเบียนแล้ว คุณสามารถเรียกคืน VAT นำเข้าจากการซื้อที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ (สาธารณูปโภคสำหรับธุรกิจเช่า ค่าใช้จ่ายปรับปรุง ซอฟต์แวร์บริหาร) จากภาระ VAT ขาออก
การจดทะเบียน VAT ไม่ได้เพิ่มรายรับของคุณโดยอัตโนมัติ คุณต้องตัดสินใจว่าจะดูดซับ VAT ในอัตราที่ลงรายการไว้หรือเพิ่มเป็นรายการแยกต่างหากในใบแจ้งหนี้ผู้เข้าพัก ปรึกษาบริษัทบริหารและที่ปรึกษาภาษีของคุณก่อนจดทะเบียน เนื่องจากส่งผลต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาของคุณ
ภาษีจากธุรกรรม — เมื่อซื้อและขาย
ภาษีหลายประเภทเกิดขึ้น ณ จุดซื้อหรือขายวิลล่า ภาษีเหล่านี้เป็นภาษีธุรกรรมครั้งเดียว ไม่ใช่ภาระประจำปี
| ภาษี / ค่าธรรมเนียม | อัตรา | ฐาน | ผู้ชำระ | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | มูลค่าประเมินกรมที่ดิน | โดยทั่วไปแบ่ง 50/50 | ชำระที่กรมที่ดินในวันโอน |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาขายหรือมูลค่าประเมินแล้วแต่ใดสูงกว่า | ผู้ขาย (สามารถเจรจาได้) | ใช้เฉพาะเมื่อ SBT ไม่มีผลบังคับใช้ (ถือครองทรัพย์สิน 5+ ปี) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3% = 3.3% | ราคาขายหรือมูลค่าประเมินแล้วแต่ใดสูงกว่า | ผู้ขาย (สามารถเจรจาได้) | ใช้หากถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปี แทนอากรแสตมป์ |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) | อัตราก้าวหน้า (บุคคลธรรมดา) / 1% (บริษัท) | มูลค่าประเมิน (ไม่ใช่ราคาขาย) | ผู้ขาย | หักไว้ที่กรมที่ดิน ภาระภาษีเงินได้ของผู้ขายจากกำไร |
อัตราภาษีและเกณฑ์อ้างอิงจากกฎหมายภาษีไทยที่เป็นปัจจุบัน ณ เมษายน 2026 อัตราอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบอัตราปัจจุบันกับที่ปรึกษาภาษีไทยที่มีคุณสมบัติเสมอในขณะที่ทำธุรกรรม
คู่มือเจ้าของที่เกี่ยวข้อง
วิธีซื้อวิลล่าบนเกาะสมุย
โครงสร้างกฎหมาย การตรวจสอบสถานะ ต้นทุน ระยะเวลา และสัญญาณเตือน — คู่มือผู้ซื้อฉบับสมบูรณ์จากประสบการณ์ 10+ ปีของเราบนเกาะสมุย
อ่านคู่มือผู้ซื้อ →คำถามที่พบบ่อย
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับวิลล่าให้เช่าในไทยคือเท่าไร?
ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) วิลล่าที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ รวมถึงการให้เช่าระยะสั้น จะถูกประเมินเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์/อื่น ๆ ในอัตรา 0.3% ของมูลค่าประเมินของรัฐต่อปี สูงสุดไม่เกิน 1.2% สำหรับทรัพย์สินมูลค่าสูงมาก ฐานภาษีคือมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่ามูลค่าตลาดบนเกาะสมุย
ฉันต้องจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากรายรับค่าเช่าในไทยหรือไม่?
ใช่ รายรับค่าเช่าที่จ่ายให้บุคคลที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ณ แหล่งที่มา หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ภาษีในไทย รายรับค่าเช่าจะถูกเพิ่มเข้ากับรายรับที่ประเมินได้ของคุณและเสียภาษีในอัตราก้าวหน้า (5–35%) ควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีไทยที่มีคุณสมบัติเสมอเพื่อยืนยันสถานะและภาระภาษีครบถ้วนของคุณ
VAT มีผลบังคับใช้กับรายรับค่าเช่าวิลล่าเมื่อใด?
VAT (ที่ 7%) มีผลบังคับใช้หากรายรับขั้นต้นประจำปีจากบริการที่พักของคุณเกิน THB 1.8 ล้าน ต่ำกว่าเกณฑ์นี้ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน VAT สำหรับเจ้าของวิลล่าเดี่ยวที่มีวิลล่าหนึ่งหลังและ ADR ระดับกลาง รายรับขั้นต้นมักอยู่ต่ำกว่าเกณฑ์นี้ แต่เจ้าของวิลล่า ADR สูงหรือหลายหลังอาจเกินได้
ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไรและมีผลบังคับใช้เมื่อใด?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เรียกเก็บ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น 0.3%) จากการขายทรัพย์สินที่ถือครองน้อยกว่า 5 ปี SBT ชำระโดยผู้ขาย ณ กรมที่ดินในวันโอน หากถือครองทรัพย์สิน 5 ปีขึ้นไป SBT จะถูกแทนที่ด้วยอากรแสตมป์ 0.5%
ค่าธรรมเนียมโอนแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายหรือไม่?
ค่าธรรมเนียมโอน (2% ของมูลค่าประเมินกรมที่ดิน) โดยทั่วไปมักแบ่งเท่า ๆ กัน — คนละ 1% — โดยการเจรจาในสัญญาซื้อขาย การแบ่งสัดส่วนนี้สามารถเจรจาได้ ควรชัดเจนก่อนลงนามในสัญญาใด ๆ
ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมเกิดอะไรขึ้น?
พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน (พ.ศ. 2475) และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยพระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งมีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบในปี 2020 ระบบใหม่อิงตามมูลค่าประเมินรายปีพร้อมอัตราแบบขั้นบันไดขึ้นอยู่กับการใช้งานทรัพย์สิน หากคุณเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินภายใต้ระบบเดิม คุณจะถูกประเมินภายใต้พระราชบัญญัติปี 2020 แทน
นัดหมายโทรคุยกลยุทธ์ 30 นาทีกับ Adam
Adam Tokar ผู้จัดการพอร์ทโฟลิโอของเรา สามารถแนะนำให้คุณรู้จักกับที่ปรึกษาภาษีไทยและทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เราทำงานด้วย และช่วยคุณสร้างแบบจำลองต้นทุนรายปีที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของสำหรับวิลล่าเป้าหมายใด ๆ