Szabad tulajdon vs. bérlet külföldi vevőknek
A külföldi villa vásárlók számára elérhető négy jogi struktúra — bérlet, Thai cég, BOI, Thai házastárs — költségekkel és gyakorlati következményekkel.
Struktúra útmutató olvasása →Ingatlanadó Thaiföldön — villa tulajdonosi útmutató
Thaiföld ingatlanadó-rendszere jelentősen megváltozott, amikor a Telek- és Épületadó-törvény 2020-ban lépett hatályba, felváltva a régi Ház- és Telekadót és a Helyi Fejlesztési Adót. Ez az útmutató elmagyarázza az egyes adókat, amelyekkel egy Koh Samui villa tulajdonosa valószínűleg találkozik — éves tartásadó, bérleti jövedelmi kötelezettségek, ÁFA, és mi történik eladáskor.
Általános tájékoztató jelzés: Ez az útmutató 10+ éves Koh Samui-i villa bérbeadási tapasztalatunkon alapul — nem jogi vagy adótanács. A thaiföldi adójogszabályok összetettek, és az egyéni körülmények jelentősen eltérnek. Befektetési döntések előtt mindig vegyen igénybe minősített thaiföldi adótanácsadót és/vagy ingatlanügyvédet.
Telek- és Épületadó — a 2020-as törvény
A Telek- és Épületadó-törvény B.E. 2562 (2019), amely 2020-tól hatályos, felváltotta Thaiföld korábbi ingatlanadó-rendszerét. Éves adót vet ki a telkekre és épületekre a kormányzati becsült értéken és az ingatlan megjelölt felhasználásán alapulva.
Az adó kiszámítása
Az adóalap a Földhivatal hivatalos becsült értéke — nem a piaci érték vagy az Ön által fizetett ár. A Földhivatal az ingatlanértékeket időszakos ciklusban újraértékeli. Koh Samui számos területén a hivatalos becsült érték lényegesen alacsonyabb a piaci értéknél, ami azt jelenti, hogy a piaci értékhez viszonyított tényleges adókulcs alacsonyabb, mint a névleges kulcs sugallná.
Az éves adó kiszámítása: Földhivatal becsült értéke × vonatkozó adókulcs
Adókulcsok felhasználás szerint
| Ingatlan felhasználása | Adókulcs | Megjegyzések |
|---|---|---|
| Mezőgazdasági célú | 0,01–0,1% | Kókuszpálma-termesztés Samin beleszámít; a megmívelt mezőgazdasági területek esetén az arányok emelkednek |
| Elsődleges lakóhely (tulajdonos által lakott) | 0,02–0,1% | Sávos; a becsült érték első THB 50 milliósa mentes, ha a név megegyezik a Thai személyi igazolvánnyal/lakcímregiszterrel |
| Második otthon / nem elsődleges lakóhely | 0,02–0,1% | Nincs mentességi küszöb; nyaralóként használt, de nem kereskedelmileg bérelt villákra vonatkozik |
| Kereskedelmi / bérbeadási célú (rövid távú villa bérbeadás) | 0,3–1,2% | Vendégeknek bérbeadott villákra vonatkozik; az arány a becsült értékkel nő; 0,3% a legtöbb Samui-villára jellemző kulcs |
| Üres / beépítetlen telek | 0,3–3% | Az arányok 3 évente emelkednek üresen állás esetén; jelentős büntetőkulcs a beépítetlen telek tartásáért |
Mikor fizetendő az adó?
A Telek- és Épületadót évente állapítja meg a helyi önkormányzat (Koh Samui esetében az Or Bor Tor Koh Samui vagy az önkormányzat, a helyszíntől függően). Az adóértesítőket általában január–februárban küldik ki, a fizetési határidő minden évben április 30. A késedelmes fizetés havi 1%-os pótlékot von maga után.
Thai cégben tartott villák esetén a cég felelős az adóért. Hosszú távú bérlet alapján tartott villák esetén az adó fizetéséért való felelősség szerződéses kérdés, amelyet a bérleti szerződésben rögzítenek — általában a bérlő (a külföldi vásárló) viseli, bár ez egyéni bérleti feltételenként eltér.
Adó a bérleti jövedelemre
A Koh Samui-i villa által termelt bérleti jövedelem Thaiföldön adóköteles jövedelemnek minősül. Az alkalmazandó adó attól függ, hogy a tulajdonos magánszemély vagy cég, és hogy thai adórezidens-e.
Forrásadó bérleti kifizetésekre (magánszemélyek)
A Thai Adókódex alapján a magánszemélyeknek fizetett bérleti jövedelem 5%-os forrásadó alá esik. Ha Ön nem rezidens magánszemélyként kap bérleti jövedelmet Thaiföldről, a visszatartásra kötelezett ügynök (általában az ingatlankezelő cég) köteles minden bérleti kifizetésből 5%-ot visszatartani és azt az Adóhivatalnak átutalni az Ön nevében. Ez a visszatartás a végső adókötelezettségét jelenti, ha nincs más thai forrású jövedelme és nem thai adórezidens.
Személyi jövedelemadó (thai adórezidensek)
Ha Ön thai adórezidens (évente 180+ napot tölt az országban), az Ön világjövedelme — beleértve a bérleti jövedelmet — potenciálisan thai személyi jövedelemadó alá esik progresszív kulcsokkal:
| Adóköteles jövedelem (THB/év) | Adókulcs |
|---|---|
| 0 – 150 000 | Mentes |
| 150 001 – 300 000 | 5% |
| 300 001 – 500 000 | 10% |
| 500 001 – 750 000 | 15% |
| 750 001 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 001 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 001 – 5 000 000 | 30% |
| 5 000 001+ | 35% |
A bérleti jövedelem a Thai Adókódex 40(5). §-a szerinti jövedelemnek minősül. Levonható a bruttó bérleti jövedelem 30%-a átalánylevonásként (dokumentáció nélkül) vagy a tényleges kiadások (dokumentálva). Az alkalmazandó levonások és mentességek az egyéni adózási helyzettől függnek — a Thai adótanácsadó modellezi az Ön helyzetére leghatékonyabb megközelítést.
Társasági adó Thai cégstruktúrák esetén
Ha a villát Thai cégben tartja, a bérleti jövedelem társasági jövedelemként kerül megállapításra, és a standard Thai társasági jövedelemadó kulcsa 20% a nettó nyereség után. A cégnek éves adóbevallást kell benyújtania, és a külföldi részvényeseknek kifizetett osztalékokra szintén 10% forrásadó vonatkozhat. A cégmodell megfelelő könyvelést igényel — licencelt Thai könyvelő megbízása az éves bevalláshoz nem választható.
ÁFA a villa bérleti jövedelemre
Az általános forgalmi adó (ÁFA) 7%-os mértékben vonatkozik a thaiföld szálláshelyszolgáltatásokra, de csak akkor, ha az éves bruttó bevétel meghaladja a regisztrációs küszöböt.
A szálláshelyszolgáltatások ÁFA-regisztrációs küszöbe THB 1 800 000 éves bruttó bevétel. Ha a villa teljes éves bérleti bevétele (minden csatornán együttesen) meghaladja ezt az összeget, ÁFA-regisztrációra köteles, ÁFÁ-t kell felszámítania a vendégek foglalásaira, és azt havonta be kell fizetnie az Adóhivatalnak.
Egyetlen, középkategóriás villát üzemeltetők esetén — THB 5 000–7 000 ADR-rel és 50% kihasználtsággal — az éves bevétel gyakran THB 1,8 millió alatt marad. A luxusvilla-tulajdonosok vagy több ingatlant üzemeltetők esetén a küszöb meghaladása valószínű. A regisztráció után az üzleti célú vásárlások input ÁFÁ-ja (közüzemi díjak a bérbeadási üzletághoz, felújítási költségek, kezelőszoftver) levonható az output ÁFA-kötelezettségből.
Az ÁFA-regisztráció nem növeli automatikusan a bevételét — el kell döntenie, hogy az ÁFÁ-t a meghirdetett árakba foglalja-e bele, vagy külön tételként tünteti-e fel a vendégszámlákon. Ezt a kérdést az ingatlankezelő céggel és az adótanácsadóval egyeztesse a regisztráció előtt, mivel befolyásolja az árazási stratégiát.
Tranzakciós adók — vásárlásnál és eladásnál
Villa vásárlásakor vagy eladásakor több adó is felmerül. Ezek egyszeri tranzakciós adók, nem éves kötelezettségek.
| Adó / Díj | Mérték | Alap | Ki fizeti | Megjegyzések |
|---|---|---|---|---|
| Átruházási díj | 2% | Földhivatal becsült értéke | Jellemzően 50/50 megosztva | Földhivatalban fizetendő az átruházás napján |
| Bélyegilleték | 0,5% | Az eladási ár vagy becsült érték közül a magasabb | Eladó (tárgyalható) | Csak ha KÜA nem vonatkozik (5+ év tulajdonlás) |
| Különleges Üzleti Adó (KÜA) | 3% + 0,3% Önkormányzati Adó = 3,3% | Az eladási ár vagy becsült érték közül a magasabb | Eladó (tárgyalható) | Ha 5 évnél rövidebb ideig tartja; felváltja a bélyegilletéket |
| Forrásadó (eladói) | Progresszív (magánszemélyek) / 1% (cégek) | Becsült érték (nem az eladási ár) | Eladó | Visszatartva a Földhivatalban; az eladó nyereségre vonatkozó jövedelemadó-kötelezettsége |
Az adókulcsok és küszöbértékek a 2026. április állapota szerint érvényes thaiföldi adójogszabályokon alapulnak. Az arányok változhatnak. Mindig ellenőrizze az aktuális mértékeket minősített thaiföldi adótanácsadóval a tranzakció időpontjában.
Kapcsolódó tulajdonosi útmutatók
Hogyan vásároljon villát Koh Samuin
Jogi struktúrák, átvilágítás, költségek, ütemtervek és vörös zászlók — a teljes vásárlói útmutató 10+ éves Samui tapasztalatunk alapján.
Vásárlói útmutató olvasása →Gyakran Ismételt Kérdések
Milyen a Telek- és Épületadó mértéke egy bérelt villánál Thaiföldön?
A Telek- és Épületadó-törvény B.E. 2562 (2019) alapján a kereskedelmi célra — beleértve a rövid távú bérbeadást — használt villa évi 0,3%-os adókulccsal adózik a kormányzati becsült érték alapján, nagyon magas értékű ingatlanoknál legfeljebb 1,2%-os felső határral. Az adóalap a Földhivatal hivatalos becsült értéke, amely Koh Samuin jellemzően alacsonyabb a piaci értéknél.
Kell-e forrásadót fizetni bérleti jövedelem után Thaiföldön?
Igen. A nem rezidens magánszemélyeknek fizetett bérleti jövedelem 5%-os forrásadó alá esik. Ha Ön Thai adórezidens, a bérleti jövedelem hozzáadódik az adóköteles jövedelméhez, és progresszív adókulccsal adózik (5–35%). Mindig konzultáljon minősített Thai adótanácsadóval az adóilletőség és a teljes adókötelezettség megerősítéséhez.
Mikor vonatkozik ÁFA a villa bérleti jövedelmére?
Az ÁFA (7%) akkor vonatkozik, ha az elhelyezési szolgáltatásokból származó éves bruttó bevétele meghaladja a THB 1 800 000-t. Ez alatt a küszöb alatt nem szükséges ÁFA-regisztráció. Egyetlen, középkategóriás ADR-rel rendelkező villát üzemeltető tulajdonosok esetén a bevétel gyakran e küszöb alatt marad, de a magas ADR-ű vagy több villás tulajdonosok meghaladhatják azt.
Mi a Különleges Üzleti Adó és mikor vonatkozik?
A Különleges Üzleti Adó (KÜA) mértéke 3,3% (beleértve a 0,3% Önkormányzati Adót) az 5 évnél rövidebb ideig tartott ingatlan elidegenítésekor. Az eladó fizeti a Földhivatalban az átruházás napján. Ha az ingatlant 5 éve vagy régebben tartja, a KÜA-t 0,5%-os bélyegilleték váltja fel.
Megoszlik-e az átruházási díj a vevő és eladó között?
Az átruházási díj (a Földhivatal becsült értékének 2%-a) a legtöbb esetben egyenlő arányban oszlik meg — mindkét fél 1%-ot fizet — az adásvételi szerződésben rögzített tárgyalás alapján. A megoszlás tárgyalható; az aláírás előtt tisztázza ezt.
Mi történt a régi Ház- és Telekadóval?
A Ház- és Telekadó-törvényt (1932) és a Helyi Fejlesztési Adó Törvényt hatályon kívül helyezte és felváltotta a Telek- és Épületadó-törvény B.E. 2562 (2019), amely 2020-ban lépett teljes hatályba. Az új rendszer éves becsült értéken alapuló, az ingatlan felhasználásától függő sávos adókulcsokat alkalmaz. Ha a régi rendszer szerint fizetett Ház- és Telekadót, most a 2020-as törvény alapján kerül megállapításra az adókötelezettsége.
Foglaljon 30 perces stratégiai hívást Adammal
Adam Tokar, portfóliómenedzserünk, bemutathatja Önnek az általunk dolgozó thaiföldi adótanácsadókat és ingatlanügyvédeket — és segíthet modellezni bármely célvilla tényleges éves tulajdonlási költségét.