El panorama fiscal sobre propiedades en Tailandia cambió significativamente cuando la Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones entró en vigor en 2020, sustituyendo al antiguo Impuesto sobre Casas y Terrenos y al Impuesto para el Desarrollo Local. Esta guía explica cada impuesto con el que es probable que se encuentre un propietario de villa en Koh Samui: el impuesto anual de tenencia, las obligaciones sobre ingresos por alquiler, el IVA y lo que ocurre cuando vendes.
Aviso de orientación general: Esta guía se basa en nuestros más de 10 años de operación de alquileres de villas en Koh Samui, no en asesoramiento jurídico o fiscal. La legislación fiscal tailandesa es compleja y las circunstancias individuales varían significativamente. Consulta siempre a un asesor fiscal tailandés cualificado y/o a un abogado especializado en propiedades antes de tomar decisiones basadas en esta información.
La Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 (2019), vigente desde 2020, sustituyó el antiguo sistema fiscal sobre propiedades de Tailandia. Establece un impuesto anual sobre terrenos y edificaciones basado en el valor tasado oficial del gobierno y el uso designado de la propiedad.
La base imponible es el valor tasado oficial del Departamento de Tierras, no el valor de mercado ni el precio que pagaste. El Departamento de Tierras revisa los valores tasados periódicamente. En muchas zonas de Koh Samui, el valor tasado oficial es materialmente inferior al valor de mercado, lo que significa que el tipo impositivo efectivo como porcentaje del valor de mercado es menor de lo que sugiere el tipo nominal.
El impuesto anual se calcula como: Valor tasado oficial del Departamento de Tierras × tipo impositivo aplicable
| Uso de la Propiedad | Tipo Impositivo | Notas |
|---|---|---|
| Uso agrícola | 0,01–0,1% | El cultivo de coco califica en Samui; los tipos escalan para terrenos agrícolas sin cultivar |
| Residencia principal (ocupada por el propietario) | 0,02–0,1% | Escalonado; los primeros THB 50M del valor tasado están exentos si el nombre coincide con el DNI tailandés/registro del hogar |
| Segunda vivienda / residencia no principal | 0,02–0,1% | Sin umbral de exención; se aplica a villas usadas como casas de vacaciones pero no alquiladas comercialmente |
| Uso comercial / alquiler (incluido el alquiler vacacional de villas a corto plazo) | 0,3–1,2% | Se aplica a villas alquiladas a huéspedes; el tipo escala con el valor tasado; el 0,3% es el tipo habitual para la mayoría de las villas de Samui |
| Terreno vacante / sin desarrollar | 0,3–3% | Los tipos aumentan cada 3 años de vacante; penalización sustancial por mantener terrenos sin desarrollar |
El Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones es evaluado anualmente por la autoridad local (en el caso de Koh Samui, la Or Bor Tor Koh Samui o el municipio según la ubicación). Los avisos fiscales se emiten típicamente en enero-febrero, con pago vencido antes del 30 de abril de cada año. Los pagos tardíos incurren en un recargo del 1% mensual.
Para las villas mantenidas en una empresa tailandesa, la empresa es responsable del impuesto. Para las villas mantenidas bajo un arrendamiento a largo plazo, la responsabilidad del impuesto es una cuestión contractual especificada en el acuerdo de arrendamiento, normalmente asumida por el arrendatario (el comprador extranjero), aunque esto varía según los términos individuales del arrendamiento.
Los ingresos por alquiler generados por una villa en Koh Samui son ingresos imponibles en Tailandia. El impuesto aplicable depende de si el propietario es una persona física o una empresa, y de si es residente fiscal tailandés.
Bajo el Código de Rentas tailandés, los ingresos por alquiler pagados a personas físicas están sujetos a una retención fiscal del 5% en origen. Si eres una persona física no residente que recibe ingresos por alquiler de Tailandia, el agente de retención (normalmente la empresa gestora) está obligado a retener el 5% de cada pago de alquiler y remitirlo al Departamento de Rentas en tu nombre. Esta retención representa tu obligación fiscal final si no tienes otros ingresos de fuente tailandesa y no eres residente fiscal tailandés.
Si eres residente fiscal en Tailandia (permaneciendo 180+ días al año en el país), tus ingresos mundiales —incluidos los ingresos por alquiler— son potencialmente imponibles para el impuesto sobre la renta de las personas físicas tailandés a tipos progresivos:
| Renta Imponible (THB/año) | Tipo Impositivo |
|---|---|
| 0 – 150.000 | Exento |
| 150.001 – 300.000 | 5% |
| 300.001 – 500.000 | 10% |
| 500.001 – 750.000 | 15% |
| 750.001 – 1.000.000 | 20% |
| 1.000.001 – 2.000.000 | 25% |
| 2.000.001 – 5.000.000 | 30% |
| 5.000.001+ | 35% |
Los ingresos por alquiler se clasifican como ingresos del Artículo 40(5) bajo el Código de Rentas tailandés. Puedes deducir el 30% de los ingresos brutos por alquiler como deducción estándar (sin documentación) o los gastos reales (documentados) de los ingresos por alquiler. Las deducciones y exenciones aplicables dependen de tu situación fiscal individual: un asesor fiscal tailandés modelará el enfoque más eficiente para tu caso.
Si la villa está en manos de una empresa tailandesa, los ingresos por alquiler se evalúan como ingresos corporativos y se gravan al tipo estándar del impuesto sobre sociedades tailandés del 20% sobre el beneficio neto. La empresa debe presentar declaraciones fiscales anuales, y los dividendos distribuidos a accionistas extranjeros también pueden estar sujetos a retención fiscal del 10%. El modelo de empresa requiere una contabilidad adecuada: contratar a un contable tailandés con licencia para las declaraciones anuales no es opcional.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 7% se aplica a los servicios de alojamiento en Tailandia, pero solo una vez que los ingresos brutos anuales superan el umbral de registro.
El umbral de registro del IVA para los servicios de alojamiento es de THB 1,8 millones en ingresos brutos anuales. Si los ingresos totales anuales por alquiler de tu villa (a través de todos los canales) superan esta cifra, debes registrarte en el IVA, cobrar el IVA a los huéspedes en las reservas y remitirlo mensualmente al Departamento de Rentas.
Para los propietarios de una sola villa en la categoría de mercado medio con ADR de THB 5.000–7.000 y un 50% de ocupación, los ingresos anuales a menudo se sitúan por debajo de THB 1,8M. Para villas de lujo o propietarios con múltiples propiedades, superar el umbral es probable. Una vez registrado, puedes reclamar el IVA soportado en compras relacionadas con el negocio (suministros para el negocio de alquiler, costes de reforma, software de gestión) frente a tu obligación de IVA repercutido.
El registro en el IVA no aumenta automáticamente tus ingresos: debes decidir si absorber el IVA en tus tarifas listadas o añadirlo como un elemento separado en las facturas de los huéspedes. Consúltalo con tu empresa gestora y asesor fiscal antes de registrarte, ya que afecta a tu estrategia de precios.
Varios impuestos surgen en el momento de comprar o vender una villa. Se trata de impuestos transaccionales puntuales, no de obligaciones anuales.
| Impuesto / Tasa | Tipo | Base | Quién Paga | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Gastos de Transferencia | 2% | Valor tasado del Departamento de Tierras | Normalmente 50/50 | Se paga en el Departamento de Tierras en la fecha de transferencia |
| Arancel de Timbre | 0,5% | El mayor entre el precio de venta o el valor tasado | Vendedor (negociable) | Se aplica solo si el IEN no es aplicable (propiedad mantenida 5+ años) |
| Impuesto Específico sobre Negocios (IEN) | 3% + 0,3% Impuesto Municipal = 3,3% | El mayor entre el precio de venta o el valor tasado | Vendedor (negociable) | Se aplica si la propiedad se ha mantenido menos de 5 años; reemplaza al Arancel de Timbre |
| Retención Fiscal (del vendedor) | Progresiva (personas físicas) / 1% (empresas) | Valor tasado (no el precio de venta) | Vendedor | Retenida en el Departamento de Tierras; obligación del impuesto sobre la renta del vendedor sobre la ganancia |
Los tipos y umbrales fiscales se basan en la legislación fiscal tailandesa vigente en abril de 2026. Los tipos están sujetos a cambios. Verifica siempre los tipos actuales con un asesor fiscal tailandés cualificado en el momento de tu transacción.
Las cuatro estructuras legales disponibles para los compradores extranjeros de villas: arrendamiento, empresa tailandesa, BOI, cónyuge tailandés, con costes e implicaciones prácticas.
Leer la guía de estructuras →Estructuras legales, diligencia debida, costes, plazos y señales de alerta: la guía completa del comprador de nuestros 10+ años en Samui.
Leer la guía del comprador →Bajo la Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 (2019), una villa utilizada para fines comerciales —incluido el alquiler a corto plazo— se evalúa como propiedad comercial/de otro tipo a una tasa del 0,3% del valor tasado oficial del gobierno al año, con un techo del 1,2% para propiedades de muy alto valor. La base imponible es la valoración oficial del Departamento de Tierras, que generalmente es inferior al valor de mercado en Koh Samui.
Sí. Los ingresos por alquiler pagados a personas físicas no residentes están sujetos a una retención fiscal del 5% en origen. Si eres residente fiscal tailandés, los ingresos por alquiler se añaden a tus ingresos imponibles y se gravan a tipos progresivos (5–35%). Consulta siempre a un asesor fiscal tailandés cualificado para confirmar tu situación de residencia y obligaciones fiscales completas.
El IVA (al 7%) se aplica si tus ingresos brutos anuales por servicios de alojamiento superan THB 1,8 millones. Por debajo de este umbral, no es necesario registrarse en el IVA. Para los propietarios individuales de una sola villa con ADR de mercado medio, los ingresos brutos a menudo se mantienen por debajo de este umbral, pero los propietarios con ADR elevado o múltiples villas pueden superarlo.
El Impuesto Específico sobre Negocios (IEN) se cobra al 3,3% (incluido el 0,3% de Impuesto Municipal) en la enajenación de propiedades mantenidas durante menos de 5 años. El IEN lo paga el vendedor en el Departamento de Tierras en la fecha de la transmisión. Si la propiedad se ha mantenido durante 5 años o más, el IEN es sustituido por el Arancel de Timbre al 0,5%.
Los gastos de transferencia (2% del valor tasado por el Departamento de Tierras) se reparten habitualmente por igual —1% cada uno— mediante negociación en el contrato de compraventa. El reparto es negociable; acláralo antes de firmar cualquier acuerdo.
La Ley del Impuesto sobre Casas y Terrenos (1932) y la Ley del Impuesto para el Desarrollo Local fueron derogadas y reemplazadas por la Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones B.E. 2562 (2019), que entró en plena vigencia en 2020. El nuevo sistema se basa en el valor tasado anual con tipos escalonados según el uso de la propiedad. Si pagabas el Impuesto sobre Casas y Terrenos bajo el antiguo sistema, ahora se te evalúa bajo la Ley de 2020.
Adam Tokar, nuestro Gestor de Portafolio, puede presentarte a los asesores fiscales tailandeses y abogados especialistas en propiedades con los que trabajamos, y ayudarte a modelar el coste anual real de la propiedad para cualquier villa objetivo.