التملك الحر مقابل حق الإيجار للمشترين الأجانب
الهياكل القانونية الأربعة المتاحة للمشترين الأجانب — حق الإيجار، الشركة التايلاندية، BOI، الزوج التايلاندي — مع التكاليف والتداعيات العملية.
اقرأ دليل الهياكل ←الضريبة العقارية في تايلاند — دليل مالك الفيلا
تغيّر المشهد الضريبي العقاري في تايلاند تغييراً جوهرياً منذ دخول قانون ضريبة الأراضي والمباني حيز التنفيذ عام 2020، خلفاً لضريبة المنازل والأراضي القديمة وضريبة التنمية المحلية. يشرح هذا الدليل كل ضريبة يُرجَّح أن يصطدم بها مالك فيلا في كوه ساموي — ضريبة التملك السنوية، وضرائب الإيجار، وضريبة القيمة المضافة، وما يحدث عند البيع.
إشعار الإرشاد العام: يستند هذا الدليل إلى أكثر من 10 سنوات من خبرتنا في تشغيل إيجارات الفلل في كوه ساموي — وليس مشورة قانونية أو ضريبية. تُشكّل التشريعات الضريبية التايلاندية نسيجاً معقداً تتباين فيه الظروف الفردية تبايناً كبيراً. استعن دائماً بمستشار ضريبي تايلاندي مؤهل و/أو محامٍ عقاري قبل اتخاذ قرارات استناداً إلى هذه المعلومات.
ضريبة الأراضي والمباني — قانون 2020
حلّ قانون ضريبة الأراضي والمباني رقم BE 2562 (2019)، النافذ من 2020، محل نظام الضرائب العقارية الموروث في تايلاند. يفرض القانون ضريبة سنوية على الأراضي والمباني بناءً على القيمة التقديرية الحكومية والاستخدام المُحدَّد للعقار.
كيف تُحسَب الضريبة؟
الوعاء الضريبي هو القيمة التقديرية الرسمية لدائرة الأراضي — وليس القيمة السوقية أو السعر الذي دفعته. تُعيد دائرة الأراضي تقييم قيم العقارات دورياً. في كثير من مناطق كوه ساموي، تكون القيمة التقديرية الرسمية أقل بصورة ملموسة من القيمة السوقية، مما يعني أن المعدل الضريبي الفعلي كنسبة من القيمة السوقية أدنى مما يوحي به المعدل الاسمي.
تُحسَب الضريبة السنوية على النحو التالي: القيمة التقديرية لدائرة الأراضي × معدل الضريبة المنطبق
معدلات الضريبة حسب استخدام العقار
| استخدام العقار | معدل الضريبة | ملاحظات |
|---|---|---|
| الاستخدام الزراعي | 0.01–0.1% | زراعة جوز الهند مؤهلة في كوه ساموي؛ تتصاعد المعدلات للأراضي الزراعية غير المزروعة |
| السكن الرئيسي (يقطنه المالك) | 0.02–0.1% | متدرج؛ أول 50 مليون بات من القيمة التقديرية معفو إذا تطابق الاسم مع بطاقة الهوية/سجل المنازل التايلاندي |
| المسكن الثاني / غير الإقامة الرئيسية | 0.02–0.1% | لا حد للإعفاء؛ ينطبق على الفلل المستخدمة كبيوت عطل دون إيجار تجاري |
| التجاري / الإيجار (بما فيه الإيجار قصير الأجل) | 0.3–1.2% | ينطبق على الفلل المؤجَّرة للضيوف؛ يتصاعد المعدل بالقيمة التقديرية؛ 0.3% المعدل الشائع لمعظم فلل كوه ساموي |
| الأرض الشاغرة / غير المطورة | 0.3–3% | تتصاعد المعدلات كل 3 سنوات من الشغور؛ عقوبة ملموسة على الاحتفاظ بأراضٍ غير مطورة |
متى تُسدَّد الضريبة؟
تُقيَّم ضريبة الأراضي والمباني سنوياً من قِبَل السلطة المحلية (في حالة كوه ساموي: Or Bor Tor Koh Samui أو البلدية حسب الموقع). تُصدر إشعارات الضريبة عادةً في يناير-فبراير، مع استحقاق السداد في 30 أبريل من كل عام. يستجلب التأخر في السداد رسوماً إضافية بمعدل 1% شهرياً.
بالنسبة للفلل المحتفَظ بها في شركة تايلاندية، تتحمل الشركة الضريبة. للفلل المحتفَظ بها بموجب عقد إيجار طويل الأجل، تُحدَّد مسؤولية الضريبة تعاقدياً في الاتفاقية — وغالباً ما يتحملها المستأجر (المشتري الأجنبي)، وإن تفاوت ذلك بحسب شروط العقد.
الضريبة على دخل الإيجار
دخل الإيجار الناتج عن فيلا في كوه ساموي دخلٌ خاضع للضريبة في تايلاند. تختلف الضريبة المنطبقة تبعاً لما إذا كان المالك فرداً أم شركة، وتبعاً لكونه مقيماً ضريبياً في تايلاند أم لا.
الضريبة المقتطعة من مدفوعات الإيجار (الأفراد)
بموجب قانون الإيرادات التايلاندي، يخضع دخل الإيجار المدفوع للأفراد لـ ضريبة مقتطعة في المصدر بمعدل 5%. إذا كنت فرداً غير مقيم تتلقى دخل إيجار من تايلاند، يُلزَم وكيل الاقتطاع (عادةً شركة الإدارة) باقتطاع 5% من كل دفعة إيجار وتحويلها إلى دائرة الإيرادات نيابةً عنك. يُمثّل هذا الاقتطاع التزامك الضريبي النهائي إذا لم يكن لديك دخل آخر من مصادر تايلاندية ولم تكن مقيماً ضريبياً في تايلاند.
ضريبة الدخل الشخصي (المقيمون ضريبياً في تايلاند)
إذا كنت مقيماً ضريبياً في تايلاند (قضيت 180 يوماً أو أكثر سنوياً في البلاد)، فإن دخلك العالمي — بما فيه دخل الإيجار — قد يخضع لضريبة الدخل الشخصي التايلاندية بمعدلات تصاعدية:
| الدخل الخاضع للضريبة (بات/سنة) | معدل الضريبة |
|---|---|
| 0 – 150,000 | معفو |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| 5,000,001 فأكثر | 35% |
يُصنَّف دخل الإيجار ضمن دخل المادة 40(5) في قانون الإيرادات التايلاندي. يمكنك خصم إما 30% من الإيجار الإجمالي كخصم معياري (دون توثيق) أو النفقات الفعلية (الموثقة) من دخل الإيجار. التطبيق المثلى للخصومات والإعفاءات يتوقف على وضعك الضريبي الفردي — سيُحدد مستشار ضريبي تايلاندي النهج الأكثر كفاءة لحالتك.
ضريبة الشركات لهياكل الشركة التايلاندية
إذا كانت الفيلا محتفظاً بها في شركة تايلاندية، يُقيَّم دخل الإيجار كدخل شركات ويُفرض عليه ضريبة الدخل للشركات بالمعدل القياسي البالغ 20% على صافي الربح. يُلزَم على الشركة تقديم إقرارات ضريبية سنوية، وقد تخضع أرباح الأسهم الموزعة على المساهمين الأجانب أيضاً لضريبة مقتطعة بمعدل 10%. يستلزم نموذج الشركة محاسبة سليمة — لا يمكن تجاهل الاستعانة بمحاسب قانوني مرخص تايلاندي للإيداعات السنوية.
ضريبة القيمة المضافة على دخل تأجير الفيلا
تنطبق ضريبة القيمة المضافة (VAT) بمعدل 7% على خدمات الإقامة في تايلاند، لكن فقط بعد تجاوز الإيراد الإجمالي السنوي حد التسجيل.
حد تسجيل ضريبة القيمة المضافة لخدمات الإقامة هو 1.8 مليون بات من الإيراد الإجمالي السنوي. إذا تجاوز الإيراد الإجمالي لتأجير فيلتك (عبر جميع القنوات) هذا الرقم، يُلزَمك التسجيل في ضريبة القيمة المضافة وتحصيل الضريبة من الضيوف على الحجوزات وتحويلها إلى دائرة الإيرادات شهرياً.
لملاك فيلا واحدة في منتصف السوق بـ ADR بين 5,000-7,000 بات وإشغال 50%، كثيراً ما يبقى الإيراد السنوي دون 1.8 مليون بات. لفلل الشريحة الفاخرة أو الملاك الحائزين عقارات متعددة، من المرجح تجاوز هذا الحد. عند التسجيل، يمكنك المطالبة باسترداد ضريبة القيمة المضافة على المشتريات التجارية (مرافق نشاط الإيجار، تكاليف التجديد، برامج الإدارة) في مقابل ضريبة القيمة المضافة المفروضة.
لا يزيد التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إيراداتك تلقائياً — عليك تقرير ما إذا كنت ستستوعب الضريبة في أسعارك المُدرجة أو ستُضيفها كبند مستقل في فواتير الضيوف. ناقش ذلك مع شركة الإدارة ومستشارك الضريبي قبل التسجيل، إذ يؤثر ذلك على استراتيجية التسعير.
الضرائب المعاملاتية — عند الشراء والتصرف
تنشأ عدة ضرائب عند شراء فيلا أو بيعها. هذه ضرائب معاملاتية لمرة واحدة، وليست التزامات سنوية.
| الضريبة / الرسم | المعدل | الوعاء | من يدفع | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|
| رسم النقل | 2% | القيمة التقديرية لدائرة الأراضي | عادةً مناصفة بين الطرفين | يُسدَّد في دائرة الأراضي يوم النقل |
| رسم الدمغة | 0.5% | الأعلى من: سعر البيع أو القيمة التقديرية | البائع (قابل للتفاوض) | ينطبق فقط إذا كانت SBT غير مطبَّقة (عقار محتفظ به 5+ سنوات) |
| ضريبة الأعمال المحددة (SBT) | 3% + 0.3% ضريبة بلدية = 3.3% | الأعلى من: سعر البيع أو القيمة التقديرية | البائع (قابل للتفاوض) | ينطبق إذا احتُفظ بالعقار لأقل من 5 سنوات؛ يحل محل رسم الدمغة |
| الضريبة المقتطعة (على البائع) | تصاعدي (أفراد) / 1% (شركات) | القيمة التقديرية (لا سعر البيع) | البائع | تُقتطع في دائرة الأراضي؛ التزام ضريبة الدخل على البائع من الربح |
معدلات الضرائب والحدود مستندة إلى التشريعات الضريبية التايلاندية السارية حتى أبريل 2026. المعدلات عرضة للتغيير. تحقق دائماً من المعدلات الحالية مع مستشار ضريبي تايلاندي مؤهل في وقت معاملتك.
أدلة الملاك ذات الصلة
كيف تشتري فيلا في كوه ساموي
الهياكل القانونية والعناية الواجبة والتكاليف والجداول الزمنية والمحاذير — الدليل الشامل للمشتري من خبرتنا التي تمتد لأكثر من 10 سنوات في كوه ساموي.
اقرأ دليل المشتري ←الأسئلة الشائعة
ما معدل ضريبة الأراضي والمباني لفيلا إيجارية في تايلاند؟
بموجب قانون ضريبة الأراضي والمباني رقم BE 2562 (2019)، تُصنَّف الفيلا المستخدمة لأغراض تجارية — بما فيها الإيجار قصير الأجل — ضمن العقارات التجارية/الأخرى بمعدل 0.3% من القيمة التقديرية الحكومية الرسمية سنوياً، بحد أقصى 1.2% للعقارات عالية القيمة. الوعاء الضريبي هو القيمة التقديرية لدائرة الأراضي، والتي عادةً ما تكون أقل من القيمة السوقية في كوه ساموي.
هل أدفع ضريبة مقتطعة على دخل الإيجار في تايلاند؟
نعم. يخضع دخل الإيجار المدفوع للأفراد غير المقيمين لضريبة مقتطعة في المصدر بمعدل 5%. إذا كنت مقيماً ضريبياً في تايلاند، يُضاف دخل الإيجار إلى دخلك الخاضع للضريبة ويُفرض عليه معدل تصاعدي (5-35%). استشر دائماً مستشاراً ضريبياً تايلاندياً مؤهلاً.
متى تنطبق ضريبة القيمة المضافة على دخل تأجير الفيلا؟
تنطبق ضريبة القيمة المضافة (بمعدل 7%) إذا تجاوز إيرادك الإجمالي السنوي من خدمات الإقامة 1.8 مليون بات. دون هذا الحد، لا يُشترط التسجيل. لملاك فيلا واحدة في منتصف السوق بـ ADR متوسط، كثيراً ما يبقى الإيراد دون هذا الحد، لكن الفلل الفاخرة أو المتعددة قد تتجاوزه.
ما هي ضريبة الأعمال المحددة (SBT) ومتى تنطبق؟
ضريبة الأعمال المحددة (SBT) تُفرض بمعدل 3.3% (3% + 0.3% ضريبة بلدية) على التصرف في عقار محتفظ به لأقل من 5 سنوات. تُدفع من قِبَل البائع في دائرة الأراضي يوم نقل الملكية. إذا كان العقار محتفظاً به 5 سنوات أو أكثر، حل رسم الدمغة بمعدل 0.5% محل SBT.
هل تُقسَّم رسوم النقل بين المشتري والبائع؟
رسوم النقل (2% من القيمة التقديرية لدائرة الأراضي) غالباً ما تُقسَّم بالتساوي — 1% لكل طرف — بالتفاوض في اتفاقية البيع والشراء. القسمة قابلة للتفاوض؛ وضّح ذلك قبل توقيع أي اتفاقية.
ماذا حلّ بضريبة المنازل والأراضي القديمة؟
أُلغي قانون ضريبة المنازل والأراضي (1932) وقانون ضريبة التنمية المحلية، وحلّ محلهما قانون ضريبة الأراضي والمباني رقم BE 2562 (2019) الذي دخل حيز التنفيذ الكامل عام 2020. يستند النظام الجديد إلى القيمة التقديرية السنوية مع معدلات متدرجة تبعاً لاستخدام العقار. إذا كنت تدفع ضريبة المنازل والأراضي بموجب النظام القديم، فأنت الآن خاضع للتقييم وفق قانون 2020.
احجز مكالمة استراتيجية 30 دقيقة مع Adam
يستطيع Adam Tokar، مدير المحفظة لدينا، تعريفك بالمستشارين الضريبيين التايلانديين والمحامين العقاريين الذين نتعامل معهم — ومساعدتك في نمذجة التكلفة الحقيقية السنوية للتملك لأي فيلا مستهدفة.